Bailleur ou locataire ?
On parle très souvent de l’article 606 du Code civil : cet article s’applique effectivement au bail commercial en ce sens qu’il contribue à définir la nature des grosses réparations incombant au propriétaire. La répartition des charges d’un bail commercial est un élément d’une très grande importance pour le bailleur comme pour le preneur. Il est évident que certains travaux opérés sur le local commercial peuvent générer des coûts très élevés que chacun souhaite éviter.
Que dit l’article 606 sur les grosses réparations pour un bail commercial ?
« Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Toutes autres réparations sont d’entretien ».
En fait il s’agir des réparations qui affectent le gros oeuvre de l’immeuble dans sa solidité et sa structure donc les travaux les plus importants.
2. La répartition légale des travaux ou des réparations
En principe, les charges travaux vont être répartis entre le bailleur et le locataire en fonction de la nature des réparations. Le bailleur doit se charger de l’entretien du bien afin qu’il serve à l’usage pour lequel il a été loué, de son côté le Locataire se chargera des réparations locatives et de menu entretien, à l’exception de celles occasionnées par la vétusté ou la force majeure.
La répartition des charges et travaux entre propriétaire et locataire a évolué avec la loi Pinel du 19 juin 2014. Et c’est le décret du 3 novembre 2014 qui impute à la charge du bailleur les grosses réparations figurant à l’article 606 du Code civil. La rédaction du bail permet néanmoins aux parties de modifier la répartition légale des travaux qui n’incombent pas spécifiquement au bailleur ou au locataire. Il s’agit notamment :
- de l’obligation d’entretien du bailleur
- de la délivrance du local commercial au locataire en bon état de réparations, ce qui nécessite d’établir un état des lieux
- des réparations autres que locatives pouvant être mises à la charge du bailleur lorsqu’elles deviennent nécessaires en cours de bail
- de l’imputation au bailleur des réparations nécessaires en raison de la vétusté du bien ou en cas de force majeure. Par contre, un bailleur qui prévoit un bail transférant l’intégralité des charges de travaux au preneur verra les clauses de son bail réputées non écrites.
pour les baux conclus ou renouvelés après le 5 novembre 2014
Le bailleur doit, dès la conclusion du contrat de bail, joindre un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts et taxes avec une répartition entre le locataire et le propriétaire. Et une fois par an, le bailleur doit adresser au locataire ( le 30 septembre au plus tard ) un état récapitulatif des charges.
Et pour les travaux, le bailleur doit communiquer tous les 3 ans, un état récapitulatif des travaux qu’il envisage de réaliser avec un budget prévisionnel et un état des travaux réalisés durant les 3 dernières années. Ces informations doivent être communiquées au CHRD dans un délai de 2 mois à chaque triennale du bail.
Quelles sont les charges et travaux obligatoirement à la charge du propriétaire :
les charges concernant la structure et sa solidité générale sont obligatoirement à la charge du propriétaire ( un propriétaire incluant le charges de toiture ou de ravalement peut voir son bail contester auprès du juge car les locataires n’ont dorénavant plus à régler ces charges )
de même tous les travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité le local commercial ou l’immeuble dans lequel il se trouve…
le propriétaire est normalement redevable des taxes et redevances mais il peut imputer au locataire la taxe foncière, les taxes additionnelles à la taxe foncière, les impôts, taxes et redevances liées à l’usage du local, de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement – et les honoraires liés à la gestion des loyers.
Et les travaux et charges à la charge du locataire :
Certaines charges autres que les travaux peuvent être répercutés sur le locataire : ce sont les impôts et redevances liées à l’usage du local commercial ou à un service dont le locataire bénéficié directement ou non : taxe foncière, taxes additionnelles à la taxe foncière ( ordures ménagères, balayage…)et les taxes afférentes à son activité – les taxes de consommation ( chauffage, électricité, gaz..) – les charges d’entretien courante ( nécessaires à l’exploitation de son fonds de commerce ) – la quote part des charges relatives aux éléments d’équipements utilisés et aux services communs.
Concernant les travaux, le bailleur ne peut transférer au locataire le coût des grosses réparations. En revanche, si le locataire n’a pas correctement entretenu le bien, il devra payer ces dépenses. Il a donc intérêt à entretenir les biens loués et aussi à faire établir un état des lieux contradictoire avant la signature du contrat de bail.
pour les baux en cours à la date du 5 novembre 2014 ?
la loi Pinel ne leur est pas applicable, mais elle le sera au moment du renouvellement du bail….. tous les baux sont en principe renouvelés à ce jour ou le seront en cas de cession ou de transmission du fonds de commerce et du bail commercial
La jurisprudence ?
En 2005, la Cour de Cassation a opéré à un revirement avec une interprétation extensive de l’article 606 du Code civil. Il s’agit d’opérer une distinction entre grosses réparations et réparations d’entretien. Ainsi les grosses réparations intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale alors que les réparations d’entretien concernent les travaux utiles au maintien permanent en bon état de l’immeuble…
Bref, la rédaction du bail commercial est un élément capital qui déterminera la qualité de votre relation avec votre bailleur, mais aussi la protection dont vous pourrez bénéficier en cas de litige…
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